Análisis: los primeros 8 años de Condominio de la Costa con 150% de renta

En esta oportunidad compartimos el análisis completo de los primeros 8 años de renta de 2 unidades interiores de 1 dormitorio compradas a Richar Inversiones en 2011 y rentadas en 2013, las cuales pueden dar una idea exacta de como fue la evolución de la renta en el proyecto y la importante revalorización lograda.

Condominio de la Costa fue un proyecto comercializado en su totalidad por Richar Inversiones entre los años 2011 y 2013 el cual consta de 3 bloques de apartamentos, los inversores que compraron unidades en este proyecto han llegado de todas partes del mundo: Uruguay, Argentina, Brasil, Colombia, España y Hungría.

El desarrollo del proyecto se dio en un momento en el que no exista la Ley de Vivienda Social y el público inversor mayormente prefería la compra de apartamentos ubicados en la costa de Montevideo en barrios residenciales, los precios por m2 en ese momento para estos apartamentos estaban entorno U$S 2.000.

Las unidades se encuentran en el bloque central llamado “Isla Imaginada”

EL PROYECTO

El proyecto se desarrolla en un predio de 1.630 m2 el cual tiene frentes sobre la Rambla República de Chile y sobre Calle Velsen en el barrio de Malvín. En este lote se han desarrollado 3 torres en forma escalonada, la primera de 13 pisos sobre la rambla y luego dos bloques bajos de 4 pisos (uno con frente a calle Velsen y otro central interior).

Entre los bloques se ubican los amenities: amplias plazas de circulación común, un solárium, dos piscinas exteriores una de ellas climatizada, un gimnasio completo, un salon de usos multiples y una barbacoa con vistas al mar.

Una las zonas de amenities del proyecto, en total cuenta con 2 piscinas y 2 barbacoas.

UNIDADES

Las unidades adquiridas en este caso fueron de las más económicas del proyecto se trata de 2 unidades en el bloque central (por lo que se consideran unidades interiores), las cuales se encuentran en primer y segundo piso.

Estas unidades cuentan con 48.65m2 totales (38.81 m2 interiores sin contar la terraza) en los cuales tiene un living-comedor, cocina tipo americana integrada con barra, baño completo, dormitorio con placares y terraza.

Las unidades se compraron en Julio de 2011 como un paquete a un precio de U$S 86.000 la primera ubicada en primer piso y U$S 105.000 la segunda ubicada en segundo piso con un garaje de uso exclusivo.

Plano Condominio de la Costa
La unidad se compro totalmente en pozo en base al render de la izquierda, al final supero las expectativas de todos.

RENTABILIDAD

Los apartamentos fueron recibidos en Marzo de 2013, se alquilaron en forma inmediata en pesos uruguayos a $ 15.000 y 16.500 respectivamente, estando ocupados prácticamente sin interrupciones desde Abril de 2013.

Cuando analizamos la rentabilidad a largo plazo podemos ver la incidencia de la cotización del dólar en el porcentaje, el primer año de renta con un dólar promedio a menos de $ 20 se logro una renta bruta del 11.16% y 10.05%, luego a medida que el dólar subía la renta fue bajando hasta que el constante aumento en en los alquileres la recuperó.

Es por ello que consideramos muy importante medir la rentabilidad de un inmueble en un periodo amplio para tener un promedio más realista y no una foto de un corto periodo el cual no se sostiene en el tiempo.

A continuación les compartimos la ocupación de las unidades en este periodo las cuales tuvieron 2 y 3 inquilinos respectivamente, las mismas por su ubicación y amenities tienen alta demanda en alquiler.

PeriodoUnidad 1Unidad 2 + GGE
2013/2014
Abril 2013 – Marzo 2014
U$S 9.600
Renta: 11.16% Anual
U$S 10.560
Renta: 10.05% Anual
2014/2015
Abril 2014 – Marzo 2015
U$S 8.100
Renta: 9.41% Anual
U$S 9.075
Renta: 8.64% Anual
2015/2016
Abril 2015 – Marzo 2016
U$S 7.637
Renta: 8.88% Anual
U$S 8.556
Renta: 8.14% Anual
2016/2017
Abril 2016 – Marzo 2017
U$S 6.200
Renta: 7.20% Anual
U$S 8.551
Renta: 8.14% Anual
2017/2018
Abril 2017 – Marzo 2018
U$S 8.140
Renta: 9.46% Anual
U$S 10.146
Renta: 9.66% Anual
2018/2019
Abril 2018 – Marzo 2019
U$S 8.180
Renta: 9.51% Anual
U$S 8.445
Renta: 8.04% Anual
2019/2020
Abril 2019 – Marzo 2020
U$S 8.158
Renta: 9.48% Anual
U$S 9.192
Renta: 8.75% Anual
2020/2021
Abril 2020 – Marzo 2021
U$S 7.314
Renta: 8.50% Anual
U$S 8.520
Renta: 8.11% Anual

LOS RETORNOS EN DOLARES FUERON COTIZADOS SEGÚN EL DOLAR PROMEDIO DE CADA PERIODO

GASTOS DE LA INVERSIÓN:

Al momento de realizar la operación se invirtieron adicionalmente:

– Honorarios Inmobiliarios por Compra: U$S 5.800
– Honorarios Notariales por Compra: U$S 5.126
– Gastos de Conexiones: U$S 7.640
– Otros Impuestos: U$S 928

El total de gastos de compra fue de U$S 19.494, el cual fue cubierto en su totalidad en el primer año de renta.

Vista de el bloque central en pleno proceso de obra, el inversor recibió las unidades a los 20 meses de la compra.

RETORNOS Y REVALORIZACIÓN:

En cuanto a los retornos de los primeros 8 años: la Unidad 1 recibió alquileres por U$S 62.329 mientras que la Unidad 2 con el garaje recibió en alquileres por U$S 73.045.

La renta promedio en los primeros 8 años de renta bruta fue de 9.2% en la Unidad 1 y 8.69% en la Unidad 2 con el garaje, en estos 8 años han rentado en total 73.6% y 69.53% respectivamente.

En cuanto a su valorización, los precios en dólares en el barrio de Malvín y especialmente en la zona costera han subido constantemente, la Unidad 01 esta valuada en 2021 a U$S 120.000 mientras que la unidad 2 con el garaje cotiza a U$S 150.000, esto hace una revalorización de 74% y 42% sobre el valor de compra.

Si sumamos renta + revalorización tenemos que una inversión de U$S 193.000 se convirtió en U$S 270.000 de valor actual en apartamentos + U$S 135.374 en rentas, esto es una rentabilidad bruta de más del 110%.

La renta obtenida fue reinvertida en otra unidad en pozo por lo que adicionalmente a la revalorización y renta de estas unidades se ha obtenido una revalorización una tercera unidad, dicha unidad fue comprada en 2015 y entregada en 2017, en el proceso de obra se ha revalorizado en más de un 40% y actualmente renta un 7% anual.

En conjunto hay más de 150% de rentabilidad bruta en los primeros 8 años.

En un proximo informe vamos a revisar todos los impuestos, costos de administración y mantenimiento de las unidades en estos 8 años para obtener panorama de la rentabilidad liquida de esta inversión.

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